세법은 토지의 효율적 이용을 위해 종류별로 6가지로 나누고 있다. 농사를 지을 수 있는 땅은 농지, 산림은 임야, 축산업용 토지는 목장용지로 구분된다. 주택과 연관된 토지는 주택 부속 토지로, 별장이 있는 경우에는 별장 부속 토지로 분류된다. 나머지 어느 범주에도 속하지 않는 토지는 기타 토지로 취급된다.
토지를 본래 용도와 다르게 사용하면 비사업용 토지로 간주돼, 매각 시 양도소득세가 중과된다. 중과세가 적용되면 기본세율에 10%포인트가 추가되어 세 부담이 높아진다. 이는 국토를 계획적으로 활용하도록 유도하는 제도다.
따라서 토지가 속한 지목에 맞는 방식으로 사용해야 하며, 일정 기간 용도와 맞지 않게 사용하면 비사업용 토지로 처리된다. 이를 판단할 때는 지목별 사용 기준, 위치와 지역 기준, 면적, 보유 기간 등 여러 조건을 모두 확인해야 한다. 이러한 조건을 충족해야만 세금 부담을 줄일 수 있다.
먼저 사용기준은 토지의 지목에 맞는 실질적 활용 여부를 본다. 농지라면 소유자가 해당 지역에 거주하며 직접 농사를 지어야 하고, 임야는 거주만으로도 충분하다. 목장용지는 축산 활동이 필수적이며, 주택부속토지는 주거 목적으로 써야 한다. 이 기준을 어기면 즉시 비사업용으로 분류될 위험이 크다. 예를 들어, 농지를 사놓고 농사 대신 임대만 하면 중과세가 적용될 수 있다.
지역기준은 농지와 목장용지에 한정되며, 도시지역 외부에 있어야 한다. 도시 내 녹지지역이라면 가능하지만, 주거지역 농지는 무조건 비사업용이다. 이는 도시화 속에서 농업 용도의 남용을 막기 위한 규제다.
면적 기준은 목장용지·주택부속토지·기타 토지에 적용되며, 용도지역별로 정해진 면적을 초과하면 초과분이 중과 대상이다. 예를 들어, 특정 지역에서 허용 면적을 넘는 토지는 사업용 인정에서 제외된다.
기간 기준은 양도 직전 3년 중 2년 이상 지정 용도로 사용해야 한다. 연속이 아닌 통산 기간으로 계산되며, 미달 시 직전 5년 중 3년 이상 또는 전체 보유 기간의 60% 이상 사용으로 대체 인정받을 수 있다. 장기 보유자라면 이 점을 활용해 세 부담을 줄일 여지가 있다.
위의 복잡한 요건을 확인할 필요도 없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 경우도 있다. 상속 농지·임야·목장용지는 상속 개시일로부터 5년 이내 양도하면 무조건 사업용으로 본다. 또한 피상속인이 사망 전 8년 이상 사용기준을 충족한 토지라면 상속인에게도 사업용 지위가 승계된다. 증여 시에도 증여자가 8년 이상 기준을 맞췄다면 수증자가 양도할 때 동일하게 적용된다.
이 외에도 2009년 6월 16일부터 2012년 12월 31일 사이에 취득한 토지는 부동산 정책 목적상 실제 사업용 토지 요건 충족 여부에 상관없이 무조건 사업용 토지로 판단한다. 그리고 사업인정고시일 5년 이전에 취득하고 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지도 사업용 토지로 보아 양도세 중과세가 배제된다.
비사업용 토지 제도는 토지 남용을 막는 데 유효하지만, 투자자에겐 리스크다. 토지 매입 시부터 용도와 기준을 확인하고, 상속·증여 상황이라면 사전 장기적인 전략이 필요하다.
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